編者按：南京寧七條出臺，提出房價申報三原則：中小戶型、合理價位、不漲價優先，漲幅明顯且不接受指導，暫不發銷許。房價按季度分解控制漲幅，精裝修標準要明碼標價。以下為政策原文及365地產家居網第一時間解讀，
【政策原文及365解讀】
一、完善住房供應結構，針對供需失衡、中小戶型占比偏低的狀況，進一步提高中低價位、中小戶型住房的比例，把滿足群眾的剛性自住需求放在更加突出位置。今后五年全市商品住宅年均用地在500公頃以上，其中90平方米以下戶型占比達到50%以上。
365解讀：90/50政策土地限價競拍正式發文定調
事實上，早在2月21日南京市國土局便以新聞通稿“關于土地出讓模式調整的說明”的形式正式公布了南京將采取“限地價、競配建”的方式賣地，明確南京市90平方米以下商品住房占全部商品住房比例不得小于50%，并寫入土地出讓合同，具體比例由規劃部門在規劃設計要點中明確。而直到3月初，業內人士也在紛紛猜測，90/50政策并沒有在政府的正式公開文件里列明，很可以今年執行明年不一定有。3月11日浮出水面的“寧七條”發文單位是“南京市人民政府辦公廳”，落款時間：2月28日。其中第一條便明確：今后五年全市商品住宅年均用地在500公頃以上，其中90平方米以下戶型占比達到50%以上。一方面，公布總量，平抑土地市場的預期，另一方面，明確“90/50”政策，政府解決供應量和供應結構的決心凸顯。
二、針對土地市場競爭情況，地塊在公布出讓起始價的同時，公布競爭的最高限價，最高限價原則上控制在起始價的45%。競價達到最高限價時仍有競爭的，停止競爭地價，改為競爭配建保障房面積或保障房建設資金，配建面積最多者或出資最高者為競得人，從而進一步加大保障性住房的建設力度，保障住房困難家庭和引進人才的基本住房需求。
三、為了防范企業資金風險，維護購房人的合法權益，申請商品住房預售的項目要嚴格按照《中華人民共和國城市房地產管理法》第45條規定執行。對于出現過延遲交房糾紛或者爛尾現象的企業，從嚴要求現售，以規避管理風險。
365解讀：延遲交房、爛尾房企從嚴現售
2013年盈嘉地產城北、江寧兩處樓盤嚴重延遲交付，險些爛尾，最后在政府、媒體、銀行、法院、開發商等多方面推進下復工。由于預售資金監管條例存在一些法律空白，讓延遲交付、爛尾這樣的現象不能杜絕。寧七條專門強調：對于出現過延遲交房糾紛或者爛尾現象的企業，從嚴要求現售，以規避管理風險。所以，開發企業未來延遲交房并非賠付費用了事，“從嚴現售”才是絕殺。對開發企業來說資金流是生命線，現售意味著更高的資金成本。爛尾現象也能在一定程度上避免發生。
四、加強申報價格指導，按季度分解控制房價漲幅。如上一季度房價指數漲幅過高，則對當季度目標進行動態調整和控制。申報價格以中小戶型優先，合理價位優先，不漲價優先為原則。全市如出現多個高價項目或造成指數較大上漲的樓盤，采取分時分流，合理引導。對高價盤、漲幅明顯偏離市場價格的項目且不接受物價、住建部門價格指導的，暫不核發銷售許可證。
365解讀：房價調控重招出擊首提“不漲價優先”申報原則
從控制年度目標到控制季度目標，政府更注重房地產調控的過程把控。但值得注意的是，與2013年房價調控目標“2013年度全市新建商品住房價格漲幅低于家庭人均可支配收入的實際增幅”相比，2014年新政并未明確房價調控具體目標。只是給出了三個原則：中小戶型優先，合理價位優先，不漲價優先原則。且會對季度目標進行動態調整，這招太極拳讓人摸不到底線。別急，更狠的在后面，對不聽話漲得過猛的樓盤，暫不核發銷許，其實這條政策去年也出臺了，開年再度強調，可見今年房價調控力度“沒有最強只有更強”。
五、規范開發企業成品住宅的申報指導。對精裝修價格實行價格評估制度，在新建精裝修商品住房申報價格的同時，申報裝修價格及裝修標準，由專業機構進行第三方裝修價格評估，在銷售時與房價一并在銷售現場明碼標價對外公示。
365解讀：“精改毛”“毛改精”玩花樣空間變小
“精裝改毛坯”房價到底是漲了還是跌了，傻傻分不清楚。開發商通過變來變去，實際上是想達到漲價或者降價的目的，當然現在這世道，更多是想漲價的目的。比如江北一盤，首期精裝修才賣7000多一平米，現在毛坯都報價10000出頭，比如仙林一盤欲砍掉精裝修，單價下降但是到底實際是漲還是降，得看看精裝減了多少，這賬本只有開發商算得清。
“寧七條”第五條明確規定，對精裝修價格實行價格評估制度，在新建精裝修商品住房申報價格的同時，申報裝修價格及裝修標準，由專業機構進行第三方裝修價格評估，在銷售時與房價一并在銷售現場明碼標價對外公示。那么當開發商要去掉精裝修的時候，房價真的就能“裸賣”了嗎？于是未來開發商要未來通過“精裝毛坯變變變”來調整房價空間變小。
六、加強對江寧、浦口、六合、溧水、高淳區五個郊區房地產市場的監管力度。江寧、浦口、六合、溧水、高淳區五個區的新建商品住宅項目在申請銷售許可審批前，報市物價、住建部門備案。鑒于國家統計局已經將高淳、溧水兩區新建商品住房價格變動情況納入南京市新建商品住房價格指數統計范圍，2014年開始兩區新建商品住房價格申報納入全市價格監管系統。
365解讀：“高淳溧水”房價上漲悠著點
盡管2013年高淳、溧水兩區新建商品住房價格變動情況納入南京市新建商品住房價格指數統計范圍，但2013年國家統計局給出的數據，南京房價累計上漲15.6% ，實際漲幅原超調控目標，房價較低的高淳溧水“解放軍”也沒有救得了。寧七條“第六條”明確，2014年開始兩區新建商品住房價格申報納入市價格監管系統。不僅統計，還要監管，高淳溧水借助軌道交通、城市外擴、大牌房企進駐等利好效應累計的漲價預期，估計得在這波政策下悠著點兒了。
七、統計部門加大對樓盤銷售價格的監測，做到新開樓盤實地調研全覆蓋和重點樓盤常走訪。同時，進一步做好相關統計數據的整理、評估與說明工作，確保上報數據科學、合理反映南京新建商品住宅價格水平及其變化趨勢與幅度。
